El precio que ves en el anuncio nunca es el dinero que sale de tu cuenta. Entre impuestos, escritura y trámites, conviene sumar alrededor de un 10% adicional al comprar una casa usada. Los gastos de comprar una vivienda en Murcia se reparten entre varias partes, y desde 2019 el banco asume una porción importante cuando hay hipoteca de por medio. El problema es que muchos compradores llegan a la notaría con la provisión de fondos corta porque han mezclado dos cosas distintas. Aquí verás qué paga cada uno, cuánto conviene ahorrar y qué costes aparecen cuando ya tienes las llaves.
Todo empieza por entender que hay dos escrituras
El mismo día de la firma se otorgan dos documentos distintos ante notario, y cada uno tiene sus propias reglas de reparto. Confundirlos es el origen de casi todos los sustos.
- La escritura de compraventa documenta que la casa pasa a ser tuya. Sus costes los asume el comprador casi por completo.
- La escritura de préstamo hipotecario documenta la deuda con el banco. Desde 2019 el banco carga con la mayor parte.
- Si compras sin financiación, el segundo bloque desaparece y tu factura baja bastante.
- Ambas escrituras se firman seguidas, en la misma mañana y con el mismo notario.
Cuando alguien dice que ahora el banco lo paga todo, se refiere solo al segundo bloque. El primero sigue siendo tuyo.
Qué gastos de comprar una vivienda en Murcia asume siempre el comprador
Este bloque no ha cambiado con ninguna reforma reciente. Son los costes ligados a la propiedad, no al préstamo, y los paga quien adquiere.
El impuesto de la compra
Si la vivienda es de segunda mano, se aplica el impuesto de transmisiones patrimoniales, con un tipo general del 7,75% en la región. Es la partida más alta con diferencia. Si es obra nueva, en su lugar pagas un IVA del 10% más el impuesto de actos jurídicos documentados, cuyo tipo fija la comunidad autónoma. Puedes consultar los tipos reducidos, los requisitos y el procedimiento en nuestra guía sobre el ITP en la Región de Murcia.
La notaría de la compraventa
El notario cobra según un arancel regulado por el Real Decreto 1426/1989. No es un precio libre: depende del valor declarado, del número de folios y de las copias que se pidan. Para una vivienda media conviene reservar una horquilla orientativa de entre 600 y 900 euros. Elegir notario corresponde al comprador, aunque en la práctica muchas veces lo propone la gestoría del banco.
El Registro de la Propiedad
Inscribir la compra tiene también un arancel fijado por norma, en este caso el Real Decreto 1427/1989. Suele moverse por debajo de la factura del notario. Estimar entre 400 y 700 euros es prudente para un piso o una casa de precio medio.
La gestoría de la compraventa
Es el único gasto de este bloque con precio libre. La gestoría liquida el impuesto, presenta la escritura en el registro y hace el seguimiento. Si compras sin hipoteca, puedes ocuparte tú y ahorrarte esa minuta, aunque tendrás que gestionar los plazos por tu cuenta.
Qué paga el banco cuando hay hipoteca
Aquí sí hubo un cambio profundo. El artículo 14 de la Ley 5/2019, en vigor desde el 16 de junio de 2019, repartió por ley unos costes que antes recaían casi siempre en el cliente. El reparto quedó así:
- La entidad prestamista paga los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario.
- La entidad paga la inscripción de la garantía en el Registro de la Propiedad.
- La entidad paga la gestoría vinculada al préstamo.
- El prestatario paga la tasación del inmueble.
- Las copias de la escritura las paga quien las solicite.
El impuesto de actos jurídicos documentados del préstamo también corresponde al banco, aunque ese cambio llegó antes: se aplica desde el 10 de noviembre de 2018, con la entrada en vigor del Real Decreto-ley 17/2018. Ten en cuenta que la Ley 5/2019 no tiene efectos retroactivos. Si firmaste tu hipoteca antes de esa fecha, tu situación se rige por lo que dijeron los tribunales en cada caso.
El malentendido que descoloca a más compradores
La Ley 5/2019 regula la formalización del préstamo, no la compraventa. Esa frase parece técnica, pero tiene una consecuencia muy concreta el día de la firma. El banco paga la notaría de la hipoteca. Tú pagas la notaría de la compra. Son dos minutas, del mismo notario, en la misma mañana.
Nos ha pasado más de una vez: un comprador provisiona solo el impuesto porque ha leído que el resto lo cubre el banco. Al llegar a la firma faltan mil euros largos. Si contratas la hipoteca, pide a tu entidad el desglose por escrito antes de fijar fecha. Es información que están obligados a entregarte con antelación.
Cuánto conviene ahorrar según el precio de la vivienda
Los gastos de comprar una vivienda en Murcia no crecen de forma proporcional. El impuesto sí es un porcentaje fijo, pero notaría y registro suben de forma escalonada, así que su peso relativo baja cuando el precio sube. Estos tres escenarios usan importes habituales en nuestra zona de trabajo.
| Concepto | Piso en Águilas 120.000 € | Casa en Puerto Lumbreras 145.000 € | Vivienda en Lorca 175.000 € |
|---|---|---|---|
| Impuesto al tipo general | 9.300 € | 11.238 € | 13.563 € |
| Notaría (estimación) | 700 € | 750 € | 800 € |
| Registro (estimación) | 450 € | 500 € | 550 € |
| Gestoría (estimación) | 350 € | 350 € | 350 € |
| Total aproximado | 10.800 € | 12.838 € | 15.263 € |
| Sobre el precio | 9,0% | 8,9% | 8,7% |
Solo la primera fila es una cifra exacta. Las demás son estimaciones sobre aranceles escalonados y precios libres, así que el importe real varía en cada escritura. Si accedes a un tipo reducido del impuesto, el total baja de golpe varios miles de euros.
Segunda mano frente a obra nueva
Los dos regímenes no se mezclan nunca: o pagas impuesto de transmisiones, o pagas IVA. Lo que cambia es la cuantía y también el momento del pago.
- En vivienda usada, el impuesto se autoliquida después de la firma, dentro del plazo legal.
- En obra nueva, el IVA se abona al promotor junto con el precio, incluso en las entregas a cuenta.
- La obra nueva suma además el impuesto de actos jurídicos documentados sobre la escritura.
- En obra nueva es frecuente que existan pagos anticipados durante la construcción, que deben estar avalados.
Conviene hacer los números del conjunto y no solo del porcentaje. Una vivienda usada en buen estado puede salir más barata en impuestos y más cara en reforma.
Los costes que aparecen cuando ya tienes las llaves
Además de las partidas grandes, hay una lista de gastos menores que casi nadie provisiona. Sumados, rondan varios cientos de euros y llegan en las semanas posteriores a la entrega.
- Nota simple del Registro antes de dar la señal, para comprobar cargas y titularidad.
- Certificado de eficiencia energética, si el vendedor no lo aporta.
- Cambio de titularidad de agua, luz y gas, con posibles derechos de alta.
- Reparto del recibo del IBI del año en curso entre comprador y vendedor.
- Derramas de la comunidad aprobadas antes de la compra pero pendientes de pago.
- Certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios.
- Seguro de hogar, obligatorio en su cobertura de continente si hay hipoteca.
Pide siempre al vendedor el último recibo del IBI, el de la comunidad y las actas recientes de las juntas. Ahí aparecen las derramas futuras, que son la sorpresa más cara de esta lista.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito además del precio de la vivienda?
En una compra de segunda mano en la región, calcula en torno al 9% del precio si tributas al tipo general. A esa cifra hay que sumar la tasación cuando hay hipoteca y los pequeños trámites posteriores. Si accedes a un tipo reducido del impuesto, el porcentaje baja de forma notable.
¿Puedo incluir los gastos de compra en la hipoteca?
Por norma general, no. La mayoría de entidades financia hasta un porcentaje del menor valor entre tasación y precio de compra, y los impuestos y honorarios quedan fuera. Existen productos que financian un porcentaje mayor, pero suelen ir ligados a condiciones más exigentes.
¿Quién paga la notaría, el comprador o el vendedor?
La ley permite pactarlo, pero la costumbre en la práctica española es que el comprador asuma la escritura de compraventa y el vendedor solo la matriz si así se acuerda. En la mayoría de operaciones que gestionamos, el comprador paga la notaría completa de la compra.
¿Es obligatorio contratar una gestoría?
No lo es si compras sin hipoteca. Puedes liquidar el impuesto y presentar la escritura en el registro por tu cuenta. Si hay préstamo hipotecario, la gestoría vinculada al préstamo la designa y la paga el banco.
¿Qué gastos paga el vendedor?
Le corresponden la plusvalía municipal, el certificado energético y, si tiene hipoteca pendiente, la cancelación registral de la carga. También suele asumir los certificados de estar al corriente con la comunidad de propietarios.
¿Cambian los gastos si compro en Lorca, Águilas o Puerto Lumbreras?
Los gastos de comprar una vivienda en Murcia son idénticos en los tres municipios en su parte autonómica y estatal, porque el impuesto y los aranceles se fijan por norma común. Lo que sí varía de un ayuntamiento a otro es la plusvalía municipal, aunque ese tributo lo paga el vendedor y no afecta a tu presupuesto de compra.
